Une nouvelle étude de l'EDHEC, menée avec le soutien du Groupe UFG, montre que les investisseurs européens sont plus intéressés par la diversification apportée par les investissements immobiliers que la surperformance de cette classe d'actifs

A l'occasion d'une conférence co-organisée à Paris le 17 octobre par l'EDHEC et le Groupe UFG, le centre de recherche EDHEC-Risk a présenté les résultats d'une étude paneuropéenne sur l'investissement et la gestion des risques immobiliers dont l'édition française a été soutenue par le Groupe UFG. A cette occasion, Xavier Lépine, président du Groupe UFG a déclaré « Acteur incontournable de l'immobilier sur le territoire français via sa société de gestion UFG REM, le Groupe UFG a souhaité soutenir une étude de niveau européen afin d'analyser la place de l'immobilier financier dans une allocation d'actifs. Et en tirer des leçons pour les investisseurs français ».

L'étude de l'EDHEC a généré 143 réponses d'investisseurs de 19 pays représentant un volume total de plus de 3000 milliards d'euros d'actifs sous gestion et plus de 400 milliards d'actifs immobiliers. Les 86% des répondants qui sont investis dans l'immobilier ont une expérience moyenne de la classe de 24,5 années.

Interrogés au sujet de leur politique d'investissement dans l'immobilier, 27% des répondants ont justifié leur allocation à l'immobilier par la diversification du portefeuille global, devant 20,5% qui ont cité une performance ajustée attrayante, et 11,3% qui privilégient la protection contre l'inflation. Au global, les diverses raisons liées au bêta de l'immobilier sont dominantes pour les investisseurs, qui montrent un intérêt secondaire pour la recherche de surperformance (alpha).

Près de 100% des répondants reconnaissent l'immobilier en tant que classe d'actifs distincte et 72% des répondants reconnaissent simultanément les trois voies d'exposition aux investissements de fonds propres : acquisition directe d'immeubles, achat de parts d'un fonds non coté, investissement dans des foncières cotées. Les produits structurés immobiliers, indices investissables et dérivés immobiliers reçoivent un accueil favorable puisque 67,8% des investisseurs acceptent ces innovations au sein de la classe. Au global, 38,5% des répondants reconnaissent les dettes immobilières comme membres de la classe mais la moyenne est trompeuse puisque 63,2% des gestionnaires spécialisés sont de cette opinion contre 29,5% des autres investisseurs.

74,5% des répondants (hors spécialistes de l'immobilier) approchent leurs investissements immobiliers dans le cadre d'une classe d'allocation distincte tandis que 23,5% investissent de manière opportuniste ; ces derniers sont des investisseurs de taille plus modeste. L'allocation cible moyenne est de 9,9% dans le cadre d'une fourchette de 5,7% à 13,5% des actifs.

Pour gérer les risques de l'investissement immobilier, la diversification apparaît comme la seule approche pertinente pour les spécialistes de l'immobilier et la plus utile pour les autres investisseurs. Parmi les autres propositions, seule la limitation de l'allocation relative à l'immobilier trouve grâce auprès des investisseurs non spécialisés ; les produits structurés immobiliers à capital garanti sont jugés peu utiles et les dérivés ne reçoivent pas un bon accueil. Les spécialistes immobiliers n'ont pas l'opportunité de limiter la part de l'immobilier dans le portefeuille et attribuent encore moins d'intérêt aux dérivés et structurés. Les investisseurs identifient les deux principales dimensions de la diversification comme étant sectorielle et géographique. Pour les investisseurs spécialisés, la troisième dimension est basée sur l'analyse financière et les considérations de style (croissance vs. rendement, cœur vs. valeur-ajoutée ou opportuniste) importent également. Pour les autres investisseurs, la troisième dimension de diversification pertinente est selon le type d'instrument ou le gestionnaire, préoccupations particulières à des investisseurs intervenant indirectement dans l'immobilier. 65,6% des investisseurs jugent qu'un indice immobilier européen investissable ou un dérivé sur cet indice est la meilleure solution pour diversifier un portefeuille immobilier fortement concentré nationalement.

Pour Xavier Lépine président du Groupe UFG « Ces résultats confirment la conviction de Groupe UFG de la montée en puissance de l'immobilier au sein des allocations d'actifs. A fortiori, le Groupe UFG considère que le véhicule collectif non coté qu'est l'OPCI permet de répondre aux attentes des investisseurs institutionnels. En effet, ce véhicule collectif optimise la performance immobilière par la mutualisation des risques et son lien direct avec le marché immobilier non coté (indépendant des fluctuations liées au marché boursier). De plus, sa structure juridique permet une optimisation de la gestion du bêta et de la liquidité par l'utilisation de l'ensemble des instruments financiers (valorisation permanente, dérivés, swap sur indices, options...) au côté d'une sélection de biens immobiliers donnés. »

Contacts :
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Carolyn Essid, EDHEC :
Tél. : +33 (0)4 93 18 78 24 - E-mail : carolyn.essid@edhec-risk.com

Caroline Babouillard, Shan :
Tél. : +331 (0)1 44 50 58 72 - E-mail : caroline.babouillard@shan.fr

Florence Limon, Groupe UFG :
Tél. : +33 (0)1 44 56 49 30 - E-mail : flimon@groupe-ufg.com